日本1/7住房空置成“鬼屋”



Yoko Irie常来清扫这栋房屋外人行道上秋天的落叶。不过，

过去四年里，她都不曾在这屋里住过，也没有其他人在这住过。
相比之下，其他的屋主就没有这么考虑周到了——他们甚至可能已不在人世。目前，日本大地上散布着逾800万户无人居住的空置房屋。部分房屋已被弃 置，部分由于荒废而长满杂草。也有部分房屋则像61岁的Irie女士的房子一样，处于精心打理之下，配备着地暖和榻榻米房间。
在日本，大约七分之一的房屋是空无一人的“鬼屋”。这一方面反映了人口的减少，另一方面则反映了被一位分析师称为是一种“房子坏了就盖新的”心 理。2008年，日本人口达到顶峰，并在此后一路下滑。由于日本的生育率是平均每位妇女只生养1.4名子女，移民所占比例也极低，这种人口减少的 态势不太可能出现逆转。
根据野村综合研究所(Nomura Research Institute)房地产部门Wataru Sakakibara的说法，上世纪80年代，典型的日本房屋都是木质结构，设计寿命大约是30年。2000年以后，日本房屋的设计寿命增加了不止一倍， 达到大约70年。不过，相对欧洲标准来说，这也只是一眨眼的功夫。
他说：“考虑到多发的地震，日本人并不打算把房子的年限做得太长。相反，人们有一种‘房子坏了就盖新的’心理。”
全球其他国家主要把精力放在建造更多房屋容纳更多人口上，而日本面临的却是如何填满（或拆除）现存房屋的问题。日本政府估计，如果不采取任何措 施，到2050年，20%的居民区将成为鬼城。而根据野村证券(Nomura)的估计，到2023年五分之一的房屋将会空置。
Sakakibara表示，要避免这个问题，日本必须克服诸多体制性障碍。对于房主来说，拆掉旧房成本高昂——估计花费在50万日元到100万日 元之间（合4670美元到9340美元）。此外，这么做还会让屋主的土地税猛涨五倍。
根据一项在日本人口增长时期制定的政策，如果屋主建造房屋，按土地征收的固定资产税将会降低。到目前为止，曾有人多次试图逆转这一政策，都没有取 得成功。
这部分解释了日本房地产经济的反常。日本曾以全球最昂贵的房地产价格而自豪。然而自1992年的峰值过后，日本房价进入了或快或慢地下跌状态。住 房本身已成为一种迅速贬值的资产：据Sakakibara计算，只要20年，物业的价值就跌得只剩土地价值了。
因此，以日本政府公开数据的最近一年来看，2008年日本购房交易中只有13.5%的交易出自二手市场。相比之下，2009年美国这一比例是 90%，2010年英国这一比例是84%。二手房占比偏低的同时，新的住房和公寓不断还在不断被修建。