中國房地產 市場的九個問答

在紅朝「以房養老」的忽悠聲中，雖然人們多不買帳，也不相信，不過還是有許多國人寄望於中國的房地產價格會繼續增長，房子以後會越來越值錢。 但如果人們聽一聽、看一看其他國家的歷史經驗，人們的想法可能就不太會一樣了。

日本房地產的教訓

日本房地產泡沫1990年破滅時，經濟陷入一片糟。日本當時的土地價格是怎麼漲的呢？1984年，東京商業區的地價是每平方米130萬日圓， 或者當年的5600美元。僅僅一年以後，商業區的地價就變成每平米190萬日圓，或者當年的8000美元，一年增長了40%。到了1986 年，商業地價更漲到每平米420萬日圓，或2萬5000美元。居民房地產的土地價格從1985年的每平米30萬日圓，或1200美元，漲到 1986年的每平米43萬日圓，或2500美元。一年漲了45%。

實際上，直到今天，23年過去了，日本房地產的價格只相當於1983年的水平。換句話說，30年來房地產的價值根本沒有任何向上的變動。想想 這種現象發生在中國，那些夢想著30年後退休時，指望用房產來養老的人們，可能都不敢往下想了。人們都說歷史總是那麼相似，人們也說歷史總是 在重演。那也就是說，人們其實不怎麼會從歷史中學到教訓，不管歷史學家怎麼提醒，看來也不太管用。

中國房地產的九個問答

如果說，日本的房地產泡沫破滅時，日本民眾中是既有輸家也有贏家，因為價格大跌有人吐血，但總是有手握現金的人們趁機撿便宜貨；但中國房地產 泡沫破滅時，恐怕所有的中國人都是輸家，只有中共既得利益集團才是唯一的贏家。

中國的房市，嚴格的說來，根本就不是一個真正的房地產買賣市場。因為，按照市場的定義來看，市場是商品的合法擁有者通過一個協商後的價格，來 轉讓所有權。但中國的房地產本身，誰是擁有者呢？是中共政府！但中共政府這個「擁有者」，其擁有這些土地的合法性在哪裡呢？這是一個十分嚴肅 的問題，這個問題若得不到回答，其他都是紙上談兵、空中樓閣，沒有實質意義的。實際上，中國房地產市場的亂象和荒唐，其實都是從這個最根本問 題上的荒謬開始的，也可以歸結為九個問題，可以用這九個問答概括一二。

一、中國有沒有真正的房地產市場？答案是否定的。因為中共根本不會放棄用暴力奪取而來的土地，或者用殺人的代價打下來的「紅色江山」。紅二代 「雄赳赳、氣昂昂」，還在準備接班，接管這片流著鮮血的土地。但顯然，不管是紅朝本身，還是從房地產市場獲益甚多的國企和房地產大亨，都不願 意正視這個問題，也刻意迴避產權的問題，而繼續用70年使用權的「租金」，來代替產權轉讓的買價，繼續欺騙世人。從這個角度看，中國根本就沒 有真正的房地產市場；人們鬧哄哄的追捧一通，最後會發現都被中共給騙了。

二、中國的房地產泡沫是誰造成的？人們在聽著中共政權在說政府在宏觀調控、微觀調控，試圖穩定或降低房地產的過熱效應時，會以為中南海真的是 要控制中國房地產的泡沫了。其實他們根本就沒有打算這樣做，政府只是在做做樣子，以顯示他們在有所作為，是要幫助百姓。其實不是，如果中國政 府真的要消除房產泡沫，沒有比這更簡單的辦法了!

辦法之一，是全面實名、重新登記所有中國的房地產，包括每一寸土地和每一個房間。如此做來，那些貪官名下的20套、80套、120套房產就無 處遁形了。
辦法之二，是每處房地產徵收1-5%的年度「房地產稅」。可能1%就行，5%就絕對足以逼迫所有的貪官拋售名下的房產了。兩辦法雙管齊下，中 國房價立馬就會降下來！為什麼說是所謂的「房地產」稅呢？看看問題六，人們就知道，中國是不該有「房地產稅」的，但可以稱之為「房租價格 稅」。

三、房地產調控長效機制有沒有用？知道問題之二的答案，人們就知道所有的調控措施都是銀樣蠟槍頭，或禿子頭上的虱子，是明擺著給人看的，是不 會有作用的。

四、中共在中國房地產市場目前的狀態中，能得到什麼好處？好處是顯而易見的，房市加印錢製造通貨膨脹，是最便捷、最「體面」、最隱晦、也最利 用了心理學成果的撈錢辦法。想想看，大樓蓋起來了，傻乎乎的百姓還覺得自豪，真是不知那些漂亮的大樓是誰的囊中之物。中共地方政府對土地財政 樂此不彼，原因也在這裡。說中共精通心理學，是它抓住了中國百姓當掉褲子也要買房子、浸在血液裡的「農民—土地—房產」的強烈意識和情結。

五、70年使用權為什麼是最大的流氓？70年使用權出籠時，是很無恥的。因為原本說中國所有的土地都是屬於人民的，是公有、全民所有的。讓人 們付租金租賃原本屬於自己的土地，天底下有這樣的事嗎？還有，為什麼是70年？國際上長期的合約，一般來說，經常是99年，因為那是人們壽命 的幾乎上限。決定了只給人們70年，幾乎是在催命、索命一樣。

六、中國的「房地產稅」該收嗎？回答了問題一和五，人們不難意識到，中國沒有私有產權，中國百姓沒有土地的擁有權，自然也就沒有房地產稅的合 法性基礎。

七、中國房價多少才算合理？這也很好辦，把中國的勞動成本、建材成本、建造成本、人均收入、人均土地面積和世界類似國家相比，就很容易算出中 國百姓的合理住房負擔。這樣，中國房地產的價格，就可以算出來了。按筆者以前的估計，中國房價降價70-90%，才能達到這一目標。

問題八和九，中國的房地產登記制度該怎麼建立？中國房地產的未來在何方？這兩個問題的回答，都與中共退出歷史舞臺的大趨勢有關。中共當權、貪 官控制之時，房地產登記是不可能令人信服、公平制定並實施的。誰會願意披露自己的貪污所得、盜竊所得？而中國房地產的未來在何方，也在於突破 中國目前政治上的僵局和中共內部的絞殺，讓中國大地的「去共化」趨勢加強、深化。唯如此，才能從所有權制度上解決中國房地產的問題。而中國房 地產的問題一旦解決，中國經濟中最大、最有影響力的部分就釋然、冰消瓦解了。◇